任意売却をお考えの方
競売にかけられる前にご相談ください
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンを滞納し今後も支払いが困難な場合に債権者（借入先の金融機関）と話し合いをしたうえ、同意を得て不動産を競売よりも高く売却する方法です。
住宅ローンの滞納が続くと、債権者（借入先の金融機関）は、対象不動産を差し押さえて競売を実行します。
そうすると、住宅ローンの債務者は強制的に家から退去しなくてはなりません。
こうした場合に、『任意売却』を実行すると競売を回避して住み続ける（リースバック）や、引越し費用を確保するなどして新生活をスタートできます。
※競売の入札が始まる前に『任意売却』の手続きを完了させなければなりません。
任意売却のメリット
- 住み続けること（リースバック）が可能
①リースバック
一旦自宅を売却し、買主に家賃を支払うことでそのまま住み続ける方法です。
②親子間売買
子どもや親戚が協力してくれる場合には、親子間売買（親族間売買）を選択される方もいらっしゃいます。この場合、身内間での不動産取引となりますので、両者の合意があればそのまま住み続けることが可能です。
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住宅ローンの残債（売却後の住宅ローンの残額）が
競売よりも少なくなる。
任意売却は競売に比べると市場価格に近い金額、つまり高い金額で売却されるため、売却後に残る住宅ローンが少なくなります。
任意売却の売り出し価格については、債務者が高額で売却したくても債権者の意向を反映して相場より安くなります。それでも競売よりは、高額で売却できる特徴があります。
- 引っ越し費用の軽減・時期の選択が可能になる
通常売却とほぼ同じく買主との調整によって、ある程度の要望が叶います。
任意売却の場合には売却費用や引っ越し費用などを、債権者の厚意で売却費用から捻出してくれる場合があります。
※引越し費用の有無は金融機関によって異なります。
- プライバシーを守ることができる
任意売却は、外見上は通常の不動産売買と同様の販売方法で行います。そのため、近隣の方に住宅ローンの滞納が原因で引越しをする等、プライバシーに関することは知られずに済みます。
任意売却のデメリット
- 早めに売却活動を始める必要がある
任意売却で重要なのは、できる限り早く売却することです。
もし売れなかった場合は、住宅ローンを払い続けなければならないからです。
また任意売却の売却活動が長引いてしまうと、ローン支払いを待っている金融機関側は資金を回収できない恐れを考えて、競売を実行する可能性があります。
- 連帯債務者、連帯保証人の同意が必要
連帯保証人の同意が必要となりますので、決済に同行して頂き抵当権を抹消するための書類に署名、押印しなければなりません。
また、住宅ローンの残債が多く残れば連帯保証人にも同様に支払い義務が生じるので、連帯保証人の方のためにも今後の支払いについてしっかりと説明しなければならないでしょう。
- 売買契約書などの手続きをしなければならない
任意売却の成立に向けて最終的に契約と決済の手続きが必要です。
契約とは、売買契約書に署名、押印して頂くことで売却する意思を確認すること。
決済とは、売買代金や固定資産税などの清算のこと。
決済は通常、購入者が指定する金融機関（住宅ローンを借りる銀行）で行われます。
- 離婚した元夫・元妻と連絡を取るケースがある
別れた元配偶者が該当の住宅に住み続けている場合には、連絡を取らなければなりません。
住宅ローンを滞納していることを連絡せずにいた結果、元配偶者が退去を拒否するケースもあるからです。
また、元配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合にも連絡を取らなければなりません。これは任意売却を行うために連帯保証人の同意が必要になるからです。
任意売却後の残債はどうなる？
無事に任意売却が完了しても、ほとんどの方は残債（住宅ローン）が残ります。
任意売却をすれば借金が無くなると勘違いされている方もいますが、借金がゼロとなるわけではありません。
この残債は任意売却を行ったその後も、返済していかなければいけません。
任意売却に至るまでに住宅ローンを滞納していたのに、任意売却を行ったからといって返済ができるようになる事はありません。
債権者もそれは重々理解しているので、無理な残債の返済は強制されない場合がほとんどです。
そこで、金融機関と話し合いのうえ、『可能な範囲で返済』していく方法をとっています。
任意売却の流れ
まずはご相談ください
電話やメール等からご連絡ください。
面談
現在の状況などをお聞かせいただきます。
同時に、住宅ローン･固定資産税（その他税金も）･その他の借入れ等をお聞きしてどの様に『任意売却』を進めて行くか一緒に考えましょう。
不動産の査定
経験豊富な営業スタッフが実際にご自宅を拝見させて頂き、物件の調査を行います。実際にご売却できるであろう価格を算出して金融機関等に『任意売却』の交渉を弊社がいたします。
金融機関等の交渉
『任意売却』は金融機関等と話し合いのもと同意してもらわないと事は進みません。不動産の売却価格（抵当権が抹消できる価格）や引越し費用などの話し合いを弊社が行います。
不動産の売買契約･任意売却の完了
合意に至ったら売買代金配分表と購入申込書を債権者に対して提出します。
そこで債権者の同意が得られれば、売却できるようになります。
売買契約は引き渡し日や売却額について改めて確認し、収入印紙を貼った契約書に押印して完了です。
決済期日までにお引越しをしていただき、決済・所有権移転となり、不動産が買主様の名義になり『任意売却』が完了いたします。
